Est-ce possible d’acheter une première maison « sans mise de fonds » ? La réponse officielle devrait être NON mais dans le contexte de cet article je vous répondrai OUI ….
Drôle de réponse n’est-ce pas NON et OUI à la fois ! Je m’explique…
Il ne s’agit pas d’un tour de passe-passe ici comme certains vendeurs qui augmenteraient le prix de vente de la maison……je vous épargne les détails.
Il s’agit d’une façon tout à fait légale d’opérer, voici un exemple d’achat « sans mise de fonds »:
- Vous achetez une maison d’une valeur marchande de 200,000.00$ et vous la payez effectivement 200,000.00$
- Vous avez donc besoin d’un minimum de 5% de comptant soit 10,000.00$ mais vous ne l’avez-pas sous la main – vous devez aussi prévoir les frais de notaire et autres frais pour effectuer la transaction.
- Vous avez un montant de (22,650.00$ – exemple) en REER non contribués sur votre dernier avis de cotisation fédéral.
- Vous faites un prêt REER de 13,000.00$ à 5% sur 5 ans avec des versements mensuels d’environ 246.00$ par mois (vous avez prévu les frais de notaires +++).
- Votre courtier en hypothèque ajoute cette dette à votre passif afin de bien établir votre taux d’endettement.
- Avec ce montant de 13,000.00$ vous ouvrez un nouveau REER pour une période minimum de 90 jours.
- Après 90 jours vous retirez le REER avec le programme RAP (voir article du blogue sur le RAP).
- Vous êtes alors prêt à faire l’achat de votre maison.
- Notez que votre prêt REER et votre REER peuvent être souscrits à des institutions financières différentes.
- Vous avez bien compris que ce n’est pas réellement un achat « sans mise de fonds » mais plutôt un achat avec une mise de fonds provenant d’un REER créé par un emprunt REER.
- Il existe aussi d’autres méthodes comme le don d’un parent, le don d’équité, le comptant multi source (j’en parlerai dans un prochain article)…
Je vous recommande beaucoup de prudence si vous appliquez ce procédé, de calculer plutôt deux fois qu’une, car l’achat d’une maison comporte beaucoup de dépenses et de nouvelles responsabilités que vous devrez assumer tous au cours des années, sans compter que vous aimerez probablement rembourser votre propre REER afin de préparer votre retraite.
Si vous êtes dans cette position et que vous croyez que cette méthode d’achat peut s’appliquer pour vous, appelez-moi, nous effectuerons les calculs nécessaires et verrons ensemble si ce procédé est une sage décision financière dans votre situation actuelle et future…
Gaston Leduc, Courtier hypothécaire accrédité
